Ranking sitúa a Banco Estado, Itaú y Mutuaria Evoluciona Hipotecaria como las instituciones con dividendos más bajos

La consultora especialista en inversiones inmobiliarias, Open BBK, lanzó un informe con las principales diferencias de tasas y condiciones hipotecarias que ofrecen actualmente las entidades para financiar la compra de una propiedad. Las cifras revelaron diferencias menores a un 10% entre una institución y otra.

Santiago, 29 de abril de 2024.- “Hace veinte años, las condiciones del mercado eran notablemente más accesibles, donde podíamos ver créditos por hasta el 110% del valor de la propiedad y con plazos de hasta 40 años”, confirma Álvaro Acosta, director de Finanzas Corporativas de OpenBBK, especialista que ofrece una perspectiva detallada de cómo han cambiado las condiciones del mercado respecto a décadas atrás y cuál es el escenario actual para los potenciales compradores de vivienda.

En la actualidad, el escenario ideal para la obtención de un crédito hipotecario se configura en un financiamiento del 80% del valor de la propiedad, con un plazo máximo de 30 años para su amortización. Sin embargo, Acosta precisa que el aspecto más complejo radica en las tasas de interés.

Es por ello, que la firma analizó los dividendos que ofrece distintas entidades financieras del país (en base a su información disponible en sus canales digitales) para créditos de UF 1.000 – incluyendo bancos y compañías de seguros, a través de mutuarias -. Esto en base a la medición de dividendos, tasas de interés, tipo de crédito, plazo y porcentaje de financiamiento, entre otras variables. Sumado a esto, se crea un ranking para definir cuál es el dividendo más conveniente, según su tasa de interés.

“En nuestro análisis, pudimos identificar que, aunque las tasas de interés y los valores de los dividendos varían entre las instituciones, estos se mueven en general en la misma banda. Mientras que la diferencia más grande entre el dividendo más caro y el más bajo es de solo un 6,6%, aproximadamente $18.000 sobre el monto del dividendo”, detalla Acosta.

No obstante, el especialista aclara que algunas entidades ofrecen condiciones ligeramente más ventajosas que otras. Entre las principales conclusiones del ranking es que posiciona a la Mutuaria Evoluciona como la institución que presenta el dividendo más bajo del mercado, aunque no la tasa de interés más baja. De acuerdo al especialista esto se debe que al ser una mutuaria y no una intermediaria como los bancos, los costos de los seguros asociados son más económicos.

Por otro lado, Banco Itaú, aunque no ofrece el dividendo más bajo, sí informa la tasa de interés más baja. “Esto se debe a que, al ser un banco, actúa como intermediario en los seguros y no como emisor, lo que distorsiona el costo final del dividendo”, aclara Acosta.

Ante esto, instituciones como Banco Itaú, Banco Estado y la Mutuaria Evoluciona Hipotecaria están consistentemente entre las más convenientes en términos de los dividendos más bajos y las tasas de interés más bajas del mercado. “Un aspecto crucial a considerar no es la tasa de interés en sí, sino el monto total del dividendo a pagar“, señala Acosta. Por lo que es fundamental evaluar cuidadosamente el monto del crédito, sus plazos, y el dividendo, pues en algunos casos, instituciones con tasas más altas pueden resultar en menores costos totales, especialmente las mutuarias.

“También es relevante precisar que las condiciones de cada banco son dinámicas y este análisis tiene como referencia las consultas realizadas en los sitios web de cada institución, distinto puede ser el panorama si los clientes avanzan con cada institución negociando la tasa de interés del financiamiento” aclara el director de Finanzas Corporativas de OpenBBK.

En cuanto al dividendo más alto registrado, esta posición se la llevo la mutuaria Hipotecaria La Construcción. Mientras que la tasa de interés más alta registrada es la de Banco Security, aun cuando existen esas diferencias, las dos instituciones quedan dentro del ranking en las instituciones con dividendos y tasas más altas para un crédito cotizado por 1.000 UF.

Al medir a las instituciones de acuerdo a sus tasas de interés que ofrecen, Banco Itaú, Mutuaria Evoluciona y Banco Estado vuelven a posicionarse dentro de los 3 dividendos más bajos y las mejores tasas.

Acosta, enfatiza que, dado que esta simulación se centró en créditos de UF 1.000, es importante resaltar que para montos superiores a UF 2.500, algunos bancos comienzan ofrecer tasas más bajas. En este rango, el Banco BICE ofrecería las mejores condiciones en términos de dividendos.

¿Cuánto debo ganar para obtener un crédito?

Otra dimensión que abordó el informe es la renta para lograr la aprobación de un crédito. En este sentido, Acosta explica que es clave entender que la relación ingreso-dividendo, usualmente, se establece en 4 a 1. Esto significa que los solicitantes deben demostrar ingresos que cuadriplican el monto del dividendo mensual esperado. Por ejemplo, si el dividendo para un crédito de UF 1.000 es de $265.059 con Mutuaria Evoluciona, se requieren ingresos netos de al menos $1.060.236 para calificar. En cambio, para un dividendo de $283.818 en la institución Hipotecaria La Construcción, los ingresos necesarios ascienden a $1.135.272.

En base a la situación económica actual y el aumento de las condiciones de riesgo de las instituciones, hoy para acceder a un crédito de UF 1.000 a 20 años, se deberían acreditar ingresos netos fijos de al menos $1.100.000 mensuales. Sin embargo, negociar un plazo más largo, hasta 30 años, puede reducir el ingreso requerido a aproximadamente $900.000. En este punto, Acosta subraya la importancia de evaluar todas las opciones disponibles, incluidas las mutuarias, que ofrecen seriedad y rigor comparables a los bancos y tienen la capacidad de proporcionar plazos de financiamiento más extensos debido a la estructura de sus fondos, a menudo basados en rentas vitalicias proyectadas a largo plazo.

Pese a esto, el economista puntualiza que existen varias estrategias para lograr mejores condiciones. “Es importante poder acreditar todo el patrimonio posible, tales como autos, propiedades, inversiones y participaciones de sociedades. Así como complementar la renta, sueldos, comisiones, bonos, boletas de honorarios, retiros de sociedades y arriendos”.

Además, explica que, al tratar con inmobiliarias, es clave negociar el precio de manera decidida, incluyendo las condiciones de pago del pie. Se debe intentar obtener un “bono pie”, que representa un descuento del 10% sobre el valor de compra. “En situaciones donde se negocia con vendedores particulares, hacer ofertas es crucial; siempre habrá vendedores que, por la urgencia de vender, estén dispuestos a reducir el precio para concretar la venta de manera rápida. Adicionalmente, en el caso de adquirir una vivienda usada con una tasación favorable, es posible negociar un porcentaje de financiamiento mayor, ya que la propiedad ofrece una garantía más sólida para el banco”, advierte Acosta.